「独家」三笔信托不良债权打包处理价3.8亿元，平安信托一产品拟六折退出卖给AMC

近日，界面新闻获悉，平安信托一产品目前以通讯方式召开第一次受益人大会，对该产品的债权转让方案议案进行投票。有接近平安信托人士向界面新闻证实了此事。

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该产品全称为“平安信托翔远229号集合资金信托计划”（下称平安信托翔远229号），底层为金科集团在重庆的一个地产项目。受地产下行周期影响，该产品已逾期一年有余，目前该产品由平安信托的特殊资产处置团队在负责清收处置，此次受益人大会的召开时间为2023年8月22日-2023年9月4日。

根据议案，平安信托翔远229号将与其他两只信托产品组成资产包，以3.8亿元的价格转让给某四大AMC，其中平安信托翔远229号折算债权本金折扣率不超过52.67%，其他两只产品的分别是66%和80%，如果加上之前兑付的8%收益，平安信托翔远229号的折扣率为六成。

转让后，平安信托将继续以自身名义开展资产包的管理与处置活动，如有超额收益，将向平安信托翔远229号倾斜。

据界面新闻独家了解，这三只产品中仅平安信托翔远229号有自然人投资者，其余两只产品的投资者均为机构投资者。

对此，平安信托向界面新闻表示，在该项目的处置过程中，公司始终本着受益人利益最大化的原则，尽职尽责地履行受托人义务。目前提交受益人大会表决的处置方案是公司资产处置团队历时6个月，与多方沟通协调后，在当前市场环境下能够提出的优选解决方案。无论本方案最终是否在受益人大会上表决通过，公司后续都将继续采取一切必要手段和措施保障信托财产的安全，最大程度保障本项目受益人的合法利益。

据界面新闻独家了解，之所以将三个产品打包处理，是因为此前操作设计平安信托翔远229号的单笔债权转让均未找到买家。仅有一家AMC表达了推动本业务的明确意向，并表示如若以现金流较好的不良债权搭配翔远229信托计划项下欠缺现金流的债权组成不良债权资产包，以资产包形式转让，则考虑推进可行性。也就是说，单卖卖不出去，是该AMC看在其他两个产品的份上，才愿意打包接受。

三笔信托不良债权打包处理价3.8亿元

据会议议案，平安信托翔远229号将与另外两个信托产品（坤宁6号和坤泰28号）项下共计三笔信托不良债权组成资产包，受托人拟以3.8亿元的对价将该资产包折价转让给收购方，并与收购方开展资产包的合作清收，收购方为某四大国有资产管理公司。

其中，平安信托翔远229号信托计划项下债权的转让价格为人民币14,010.20万元，坤宁6号信托计划项下债权转让价格为人民币14,464.80万元；坤泰28号信托计划项下债权转让价格为9,525.00万元。

合作清收及后端权益方面，平安信托拟与收购方签署《不良资产合作清收协议》，合作清收期限3年。

具体来看，平安信托翔远229号成立于2020年6月17日，信托计划用于向交易对手重庆金科中俊房地产开发有限公司（下称“金科中俊”）发放信托贷款，贷款用于金科中俊持有的“金科照母山项目”B5地块的开发建设。截至本公告日，该信托计划存续贷款本金余额26,600.00万元，已于2022年6月17日全部到期。该产品由平安银行代销。

风控措施有三方面，一是金科中俊以其持有的编号为北碚区蔡家组团L标准分区L47-1/06土地提供抵押担保；二是金科地产集团股份有限公司（以下称“金科集团”）与金科中俊系负有连带义务的共同借款人，均负有清偿全部债务的义务；三是抵押地块L47-1/06的销售回款账户资金监管。

抵押物北碚区蔡家组团L标准分区L47-1/06地块，位于重庆市北碚区，土地面积49362㎡，计容面积约74043㎡，产品规划设计为洋房。抵押地块已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工证，抵押物上目前已建成售楼处（永久建筑）、一栋7层建筑物（实物样板间、已封顶），未取得预售证，已停工。

经最新查册信息，平安信托为土地第一顺位抵押权人，享有抵押物处置回款的优先受偿权，光大银行重庆分行为第二顺位抵押权人。根据受托人聘请的3家资产评估机构出具的不良债权价值分析结果，本信托计划项下的抵押物市场价值平均为353,779,280.00元，抵押物快速变现净值平均为191,524,292.33元，债权清算现值平均为135,024,877.67元。

诉讼进展上，平安信托已向广东省深圳市中级人民法院（以下称“深圳中院”）提请司法诉讼，深圳中院已于2022年10月20日出具受理案件通知书，目前融资人、担保人的部分账户和抵押物已查封，深圳中院于2023年6月12日出具了民事判决书，支持受托人关于要求金科中俊、金科集团偿还借款本金、逾期还款违约金，抵押物折价、拍卖、变卖的价款优先受偿等诉讼请求。融资人金科中俊已向广东省高级人民法院提起上诉。

抵押物司法拍卖受到抵押地块建设工程规划许可证和施工许可证与金科·博翠未来项目其他地块未独立分割、抵押物被二押、金科地产集团股份有限公司申请破产重整、房地产市场变化等因素影响，处置变现有一定难度，处置周期或价值具有较大不确定性。受托人已聘请第三方服务机构，推进抵押地块建设工程规划许可证和施工许可证拆分工作。

坤宁6号信托计划成立于2020年6月30日，资金运用于向南充世纪城(中南)房地产开发有限责任公司发放信托贷款，用于“金牛区天回镇街办木龙湾社区2、3、4组住宅、商业及配套设施”项目（满足四二二）开发建设。截至目前，该信托计划存续贷款本金余额18,081.00万元，初始到期日2022年6月30日，已展期24个月至2023年6月30日。存续信托单位共涉及2位机构投资人，均为平安信托关联方。

坤泰28号信托计划成立于2020年7月24日，信托资金运用于向泸州金润房地产开发有限公司发放信托贷款，用于金科·博翠湾项目二期、三期（满足四二二）开发建设。截至本公告日，本信托计划存续贷款本金余额14,400.00万元，分别于2022年7月24日到期3,850万元、2022年7月30日到期10,550万元。存续信托单位共涉及3位机构投资人，其中1位机构投资人为平安信托关联方。

因此，如果方案通过，平安信托翔远229号折算债权本金折扣率不超过 52.67%，坤宁6号为66%，坤泰28号为80%。

据界面新闻了解，此前该产品曾兑付过8%的收益，如果加上之前兑付的收益，平安信托翔远229号的折扣率为本金的六成。

超额收益向自然人投资者倾斜

据界面新闻独家了解，只有平安信托翔远229号有自然人投资者，坤宁6号共涉及2位机构投资人，均为平安信托关联方，坤泰28号存续信托单位共涉及3位机构投资人，其中1位机构投资人为平安信托关联方。

在收购方受让资产包后，将由平安信托继续以自身名义开展资产包的管理与处置活动。

合作清收期间，平安信托将继续参与司法诉讼及资产处置，但涉及资产包任一笔债权及债权底层资产的处置方案均需上报收购方，在收购方审批同意后方可实施。资产包清收处置回款超过收购方设定的清收目标后，即向平安信托分配部分超额清收款，该信托计划享有“归属于平安信托的超额清收款”（如有）的优先分配权。

值得注意的是，超额收益向平安信托翔远229号投资者倾斜。

合作清收期间，如受托人实际取得“归属于平安信托的超额清收款”，优先向平安信托翔远229号全体受益人分配，直至该信托计划受益人实际获得分配的信托利益（信托本金和收益）累计达到业绩比较基准。在完成这项分配后，仍有剩余，再向坤宁6号信托计划、坤泰28号信托计划的全体受益人按照各自存续信托单位份额比例分配，直至该两个信托计划受益人实际获得分配的信托利益（信托本金和收益）累计均达到业绩比较基准。

也就是说，坤宁6号和坤泰28号剩余未兑付部分劣后于翔远229号，要等翔远229号本息清算完毕，才兑付后续本金。

再有超额的，依据信托合同收取固定管理费和浮动管理费（如有）及代销机构的代销服务费。

针对该方案，有投资者提出了两个问题，一是将部分份额先转给某四大AMC后，项目回款优先支付某四大AMC的本金和利息，为什么利息高达10%？这个价格如何确定？

对此，平安信托表示，首先这个项目的交易本质逻辑不是资管产品份额转让的业务模式，而是将底层信托债权组包转让给AMC加合作信托处置的业务模式，该交易模式不违反法律行政法规及监管政策要求。

平安信托表示，当前受房地产市场持续下行、金科地产集团股份有限公司被申请破产重整、抵押物自身缺乏现金流等各种因素的影响，虽受托人持续不断向市场上大量外部投资人推介，但无论是单笔债权转让亦或抵押物资产转让等方案，外部投资人均未能实质推进收购事宜。

“我们就资产包向多家资产管理公司发出邀请函，仅有一家表达了推动本业务的明确意向。该AMC表示，如若以现金流较好的不良债权搭配翔远229信托计划项下欠缺现金流的债权组成不良债权资产包，以资产包形式转让，则考虑推进可行性。”平安信托表示，此交易模式对于AMC而言是一笔资产包的权益投资，投资收益由预期门槛收益和后端债权处置浮动收益构成。9.5%的预期门槛收益是市场价格。

二是平安信托翔远229号转让的本金是52%，其余两个项目分部是66%和80%，这个转让比例是如何确定的?为何会有此差异？

对此，平安信托表示，转让定价的标的对象是底层信托债权资产。底层资产情况不一样，对应的债权本金折扣率不一样。针对三个项目的底层债权资产的定价，受托人本着审慎原则从多方面实施评估，包括收购方给出的资产包每笔债权估值，以及独立第三方针对资产包做出的价值评估。独立第三方的评估结果与资产管理公司的对价相对比较接近，定价具备合理性及公允性。

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